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重要信号!楼市救市再升级,杭州调整限购政策:外地户籍只要1年社保

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admin 2022-05-29 14:07
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重要信号!楼市救市再升级,杭州调整限购政策:外地户籍只要1年社保

购房资格

刚刚,杭州楼市重磅新政落地!

01

杭州:三孩家庭可多一个购房名额,落户即可买二手房

继热点城市成都楼市政策调整后,长三角城市杭州也出台了楼市新政。

5月17日,杭州住房保障和房产管理局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),从优化二手住房交易政策、完善税收调节、更好满足三孩家庭购房需求等方面进一步完善房地产市场调控。

《通知》明确优化二手住房交易政策。在本市限购范围内购买二手住房的,对落户本市未满5年的户籍家庭取消原“在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月”的规定;对非本市户籍家庭,将原“在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月”的规定调整为“在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月”。

《通知》明确进一步完善税收调节政策。对本市限购范围内,个人转让家庭唯一住房的,增值税征免年限由5年调整到2年。个人转让非家庭唯一住房的,增值税征免年限仍为5年。

《通知》明确更好满足三孩家庭购房需求。

一是符合条件的三孩家庭,在本市限购范围内限购的住房套数增加1套;

二是符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时,参照“无房家庭”优先摇号。

《通知》自发布之日起施行,原有政策与《通知》不一致的,以《通知》为准。

新政最大的亮点是限购政策的调整。根据通知,在杭州市限购范围内购买二手住房的,对落户本市未满5年的户籍家庭取消原“在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月”的规定;对非本市户籍家庭,将原“在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月”的规定调整为“在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月”。

也就是说,落户杭州就有购房资格,但这个购房资格只能用来买二手房。非杭州市户籍社只要社保满12个月后也可以购买一套二手房。

其次,新政进一步优化了税收调节,对杭州市限购范围内,个人转让家庭唯一住房的,增值税征免年限由5年调整到2年。个人转让非家庭唯一住房的,增值税征免年限仍为5年。

第三,放开了三胎家庭的限购政策。新政称为更好满足三孩家庭购房需求。一是符合条件的三孩家庭,在本市限购范围内限购的住房套数增加1套;二是符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时,参照“无房家庭”优先摇号。

杭州贝壳研究院院长上官剑表示,新政向二手房敞开大门主要是因为新房市场依然处于较热状态,4月近半项目还需要摇号。而二手市场今年前四个月成交量和去年同期相比,各项指数下降了60%左右。总体来说,新房去化较为理想,不过分化明显,二手成交则明显遇冷。

对于此次杭州楼市新政,上官剑表示,三孩家庭奖励一个购房名额,引导意义更大。本次针对家庭唯一住房转让享受增值税征免年限从5年下调到2年,明显降低首次购房和改善型换房的成本,同时对“卖旧买新”提供了支持,让换房更容易,激活市场需求。

而杭州户籍无需社保、非杭州户籍12个月社保就能购买二手房,大幅调整购房门槛,二手房市场自住需求会得到充分释放,对楼市产生实质性利好。

他表示,总体来说,考虑到楼市的明显分化,这次的杭“三条”调控,精准地将“房住不炒”和促消费、促稳定结合起来。

数据显示,截至4月30日,杭州4月二手房成交量为3957套。相比二手房成交量3月有些许起色的4374套成交量,4月成交量仍然跌落至不足4000套,市场下滑明显。

在房地产传统的“金三银四”时节,杭州今年二手房成交量共不足8000套。而2018年至2021年,此时的杭州二手房成交量都超过了套,是今年二手房成交量的2倍以上。

成交量低下背后,是杭州二手房挂牌量一直高居不下。根据透明售房网,截至4月底,杭州二手房挂牌房源高达17.3万套。

在此次楼市新政出台前,杭州已经在信贷端进行过多次调整,但收效甚微。杭州的房贷利率今年一降再降,现在已经有主流银行,给出的首套利率为5%,二套利率5.25%,有些外资银行的二手房首套利率已经低至4.7%。

虽然在信贷端、限购端都有利好政策出台,但能否扭转杭州二手房市场下滑趋势,使成交量逐步恢复仍有待市场反应。

02

成都发文支持刚性和改善性住房需求

5月16日,成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》。

其中提出,优化家庭住房总套数认定标准。近郊区(市)县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算。

另外购房资格,优化无房居民家庭认定标准。购房人及其家庭成员在成都市无自有产权住房且登记购房之日前2年内无住房转让记录的,认定为无房居民家庭。

对于优化家庭住房总套数认定标准的原因,成都市相关负责人表示,为贯彻落实市委“三个做优做强”战略,支持人口有序纾解,近郊区(市)县已购或新购住房不纳入中心城区(青白江区除外)购房时家庭名下住房总套数计算。即,居民拟在中心城区新购住房的(包括商品住房及二手住房),其家庭成员位于近郊区(市)县(东部新区、青白江区、新津区、简阳、都江堰、彭州、邛崃、崇州、金堂、大邑、蒲江)的住房,不再纳入家庭住房总套数计算。

对于优化无房居民家庭认定标准的原因,成都市相关负责人表示,为贯彻落实中央“支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求”及“支持刚性和改善性住房需求”的精神,将成都市原有无房居民家庭认定标准中的“2016年10月1日开始,在成都市没有住房转让交易记录”,优化调整为“登记购房之日前2年内无住房转让记录”,其他认定标准不变。

“作为全国性的房地产市场,成都的政策变化具有风向标意义。”严跃进认为,此次成都对于限购政策进行了放松,说明政策风向有变。其中,对于家庭住房套数的认定、无房家庭的认定等,客观上使得一些家庭后续可购房的资格或名额增加,势必释放出新的购房需求或购买力。另外,成都这几年人才导入速度快,同时房价处于降温和调整过程,此次政策后确实会带动量价的上升。此外,成都政策的松动也说明新一线城市政策放松是近期的大方向和趋势,客观上对于全国其他城市也有示范的效应。

03

海南省支持公积金购买二手房

5月16日,海南省住房公积金管理局发布《关于调整我省住房公积金个人住房贷款支持购买二手房有关政策的通知》,降低首付款比例,放宽贷款期限。

在降低首付款比例方面提出,职工购买二手房申请住房公积金个人住房贷款的,属首次申请或已结清个人住房公积金贷款的最低首付款比例由40%降低为30%。

在放宽贷款期限方面提出,购买二手房,最长贷款期限由20年调整为30年,原则上要求不超过《不动产权证书》载明的用地使用权终止期限。

另外,5月15日,海口市发布6项稳楼市新政,其中,在限购、限贷、限售等方面均有放松,包括未落户的人才只要具备12个月社保就可以在海口购房;未还清贷款的购买第二套房首付比例从70%下调至50%;5年限售期从不动产登记前置为购房合同备案。

严跃进认为,此次海口政策出台略超出预料,因为过去海口的房地产政策都比较严,尤其是以全域限购政策为典型,到了2022年即便是全国其他城市都在放松政策,海口的房地产政策也是以偏紧为主,尤其是体现为购房市场秩序的整顿等领域,同时打击各类炒作房源的现象。而此次政策方向出现了重要的调整,释放了积极的信号,进一步体现了地方政府对于房地产市场稳定发展的需求,相关政策也将进一步引导市场预期趋于稳定,同时对合理住房需求形成支撑和支持作用。

04

还有这些城市的二孩三孩家庭,解锁新的购房资格

近段时间,出于对合理住房需求的支持,各地针对二孩、三孩家庭的购房利好政策频出。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉此前曾向21世纪经济报道记者分析,近期各地推出针对特定群体的购房政策,一方面是结合国家政策导向,对新型城镇化战略、优化生育政策和提升养老服务政策的响应和落实;另一方面是在城市存量购房需求接近饱和的背景下,结合农民进城、城乡融合、户籍改革等发展方向,挖掘新的、真实有效的购房需求。

购房资格频频松绑

5月14日,东莞再出台重磅楼市新政,继续加大松绑力度。新政明确,将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年。商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让。对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭,允许其新增购买一套商品住房。

南方财经全媒体记者留意到,今年上半年,东莞发布多项楼市调控政策,在商品住宅品质、个税购房政策、人才购房政策等方面作出调整修改,不断释放回暖信号。

“响应国家优化生育政策的精神,对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭,允许其新增购买一套商品住房,其中非本市户籍居民家庭需提供购房之日前3年内在本市累计缴纳24个月以上社保或个税证明。”东莞市住房和城乡建设局等部门14日印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中指出。

“对于多孩家庭可以多增加一套商品住房的购房资格,这就使得此类家庭可以突破限购的约束,进而可以入市认购房屋。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这将帮助相关家庭更顺畅认购房产,也有助于促进房地产市场行情的活跃。

和东莞“想到一块去”的还有江苏省省会南京。13日下午,市场便有“南京开放二孩家庭购买三套房”的声音传出,这一消息在“南京房地产业协会”公众号得到证实。新政显示,自5月11日起,生育二个孩子及以上南京户籍居民家庭,可新增购买一套商品住房,同时可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。

其中,南京对二孩及以上家庭的认定,有2个必备条件:一是夫妻一方或双方为南京户籍。二是现家庭有二个及以上子女,且至少有一个未成年子女。

同属江苏省,江苏无锡也在更早的时候针对多孩家庭出台新政。4月25日,在江苏省无锡市卫生健康委员会发布的《关于积极推动改善生育二个孩子及以上家庭居住条件的通知》中明确,生育二个孩子及以上的无锡户籍居民家庭,可在限购区域新增购买一套商品住房,同时对此类家庭在公积金贷款额度上进行提高。

值得注意的是,本次通知的牵头机构是无锡卫健委而非住建局。“此次政策属于全国首个由地方卫健委牵头发出的放松限购的内容,充分体现了各地对于二孩以上家庭购房权益的保障。”严跃进表示。

“当前在放松购房政策方面,其实也会和人口生育和家庭抚养等因素进行综合考虑,进而对二孩和三孩家庭进行限购方面的定向放松。预计后续全国其他城市在限购方面的放松也有类似的逻辑,即会优先倾向于二孩以上家庭。”严跃进说。

购房补贴、公积金、公租房强化支持

除了购房资格的放松,更早时候,多地便已在购房补贴等方面对二孩、三孩子家庭予以加成。以四川省为例,5月以来,四川省便有多地的二、三孩家庭迎来利好。

四川乐山的补贴安排为:凡是购买首套新建商品住房的,享受购房补贴8000元/每套;凡是购买第二套新建商品住房的,享受购房补贴元/每套;符合国家二孩及以上家庭购买新建商品住房的,享受购房补贴5000元/每套,同时可叠加享受上述两项政策。

四川自贡要求:对符合政策生育二孩、三孩的家庭,在中心城区购买新建普通商品住房的给予200元/平方米的购房补贴;购买普通二手住房的,按总房款的0.5%给予补贴。

四川达州规定:符合国家生育政策生育二孩或三孩家庭在达州市范围内购买第二套新建商品房的,可视为首套房,享受首套房利率,住房公积金贷款额度可提高10万元。

对于多孩家庭的生育补贴,最早可追溯至2021年9月15日,甘肃张掖市临泽县发布了《临泽县优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施意见(试行)》,被认为是在全国首提三孩家庭购房补贴政策。

临泽县提出:对生育二孩、三孩的临泽户籍常住家庭,在临泽县城区购买商品房时给予4万元的政府补助,在各中心集镇、屯泉小镇、丹霞康养村等集中居住区购买商品房时给予3万元的政府补助。

浙江宁波则是全国最早从公积金层面支持三孩家庭的城市。2021年12月30日,浙江省宁波市住房和城乡建设局发布《关于调整宁波市住房公积金贷款政策的通知》,规定按照国家生育政策生育二孩或三孩的家庭,连续缴存住房公积金满2年,首次申请公积金贷款购买首套自住住房的,住房公积金最高贷款额度由60万元/户提高至80万元/户。

更早时候,各地多在公租房方面对多孩家庭予以倾斜。具体看,北京市住建委在2021年8月20日施行的《关于加强公共租赁住房资格复核及分配管理的通知》中提出,北京将面向多个未成年子女轮候家庭优先配租公租房,在全国率先落实国务院鼓励三胎政策的住房政策。

另有广东省、安徽省等也提出,在配租公租房时,对符合当地住房保障条件且有未成年子女的家庭,可根据未成年子女数量给予适当照顾。

业内普遍认为,针对二孩、三孩家庭的购房宽松政策将是未来楼市调控重点方向之一。

05

政策效果因城因策而异

李宇嘉谈到,各地针对农民工等新市民、多孩家庭、赡养老人家庭推出购房支持政策,既是对国家相关政策的响应和落实,也意在挖掘新的、真实有效的购房需求。

农民工是推进我国工业化和城镇化发展的主力军,是新市民的重要组成部分,帮助解决其住房问题是促进农民工市民化的重要一环。据国家统计局数据,2021年全国农民工总量万人,比上年增长2.4%。这成为本轮针对性购房支持政策调整面向的重点人群之一。

去年7月发布的《中共中央 国务院关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》明确,我国实施三孩生育政策并配套支持措施,地方可制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。本轮购房支持政策也在降低多孩家庭养育成本上发力。

支持养老同样是政策的重点。据国家统计局数据,2021年年末我国60周岁及以上人口近2.7亿人,占比18.9%,老龄化进程明显加快。去年11月出台的《中共中央 国务院关于加强新时代老龄工作的意见》提出,要完善包括研究制定住房等支持政策,鼓励成年子女与老年父母就近居住或共同生活。

中国城市经济学会房地产专业委员会主任、中国社会科学院生态文明研究所理论研究室主任王业强向21世纪经济报道记者表示,这些购房支持性政策究竟能否起作用,不同的城市必然有所差异。

王业强判断,经济发展好的地区,新市民收入水平和可支付能力水平都相对较高。尽管疫情本身对居民收入有较大冲击,但新市民进城落户的城镇化趋势不变,该类购房需求持续存在。各地施以一定的购房支持政策,必然能在一定程度上缓解新市民购房的压力。至于这种作用的大小,受多方面因素影响。

但在某品牌房企区域运营经理看来,增加家庭限购套数,发放购房补贴或提供公积金贷款优惠,对于刚需购房者而言是弱利好,更有利于现金相对充裕家庭释放改善或置换需求。

“刚需购房家庭最大的购房压力普遍来自首付比例和偿还贷款压力。”该区域运营经理表示,降低首付比例的政策对于刚需家庭而言是强刺激,而偿还贷款压力主要源于购房者对就业、薪资收入稳定或增长的信心不足,仅靠政策很难弥补。

政策支持合理住房需求的同时又如何防止借机炒房行为出现?李宇嘉认为,在市场下行较快阶段,市场以合理购房需求为主;等市场出现涨价迹象或趋势后,投资需求才会出现。因而,目前各地推出政策主要是为了稳市场,等市场反弹时再进行调整,继续完善调控政策。

“支持合理住房需求的同时要避免借机炒房,主要靠金融政策、税收政策和限购政策调节,要在进行精细化、高频率市场监测的同时做好前瞻性政策储备。”李宇嘉说。

王业强认为购房资格,除了出台针对性购房支持性政策之外,各地还应该进一步完善包括公租房、共有产权房在内的住房保障体系建设,大力推进租赁住房市场发展,尤其是保障性租赁住房建设,积极推进多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度建设。

以新市民为例,王业强表示,在进城新市民中,只有一部分具备买房实力,大部分人短期内还主要依靠租赁住房来保障其居住需求。要通过立法明确住房租赁当事人的权利义务,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

来源:《商学院》杂志综合自界面新闻、21世纪经济报道(李莎、郑康喜)、杭州住保房管、中国新闻网

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