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北京二手房的硬通货

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admin 2022-05-28 18:10
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北京二手房的硬通货

在京城交房款,这是太多人一生中最重的财务支出。刷一下,几百上千个W就换成了钢筋水泥。不管是不是要投资,谁都不想买完再赔钱。

那就得选保值且有流通的房子,啥房子符合这标准?我们分上下两篇给建议,今天先看北京二手房的硬通货。

1

先说北六环内的名盘,也就是山后的保利西山林语。这个均价不到7万的次新,算是海淀的“流通一哥”。

西山林语分了三期,总体是2010年前后建成的,楼体、园区维护算得上次新标准。

称这个盘是硬通货,自然因为有不可替代性。在海淀所有低密度园区里,我们仔细筛了一遍,除了保利西山林语,同等地段的小区想用600多万买正规三居,几乎是下不来。

结合地段位置,毕竟就在西北旺西侧,保利的业主中不乏互联网大厂员工。因为到腾讯、百度、网易等巨头的聚集区只有6公里,开车10多分钟,踩两脚油门就到了。

加上北清路沿线正是海淀的发展重心,西山林语周边的区位天花板不低,有足够的购买力支撑。

我们关注了小区的几个主力户型,市场价相比2020年上半年涨了20%以上,充分说明市场有需求,不是我们臆想出来的。

当然了,保利也有硬伤,比如项目是自采暖,冬天屋子里不够暖和。

每逢下暴雨,小区里必有车会被水淹。我们向业主求证了:三期因为地势低,确有这个问题。

据说,今年市政将会对维修排水系统,问题有希望得到解决。另外,从户型采光和隐私性看,三期也不如一二期。

有人会担心,三公里外有著名的六里屯垃圾填埋场,会不会有气味影响?我们得到两点信息:一是垃圾场已停用,以后会迁到六环外。二是即使之前开的时候,也几乎没有业主反映过有异味。

要问西山林语为什么好,用一句话总结:这是海淀流通量最大的楼盘,且主力两居户型的均价还是6.5万,这总不能算贵吧?

2

再看南城的丰台,哪里有硬通货?不如用事实说话,就看最近几年丰台去二手房交易量最大的小区。

很多人觉得是南二三环,毕竟那是丰台的核心区。答案出人意料,最热小区位于青塔,名叫广安康馨家园。这是15年交房的项目,第一批住户是西城广安门的拆迁安置群体。

小区均价在5万左右,体量有5000多户。以小户型为主,最大面积的户型也就只是95㎡三居,完全是为了刚需设计的小区。

项目分了南北两个区,南区是纯人车分流的,在这个价位的小区里,园林环境算是还可以。另外,在回迁社区里,做到楼道贴地砖,墙面贴瓷砖北京二手房装饰公司,这一点是比较难得了。

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缺点也很明显,一是张仪村这地界就没有大商场,就近还得到开车4公里到石景山万达或是翠微百货。

二是离14号线大瓦窑站2.5公里,不是地铁盘。但按照地铁三期规划,11号线在吴家村设有站点。如果距离在1公里左右,那一定是个利好。

综合看,项目优势在于房子新,产品户型和园区都没有明显硬伤。周边像301医院、航天二院以及石景山一些白领有不少购房需求,只要你对地铁没那么依赖,那就问题不大。

且七八十平南北两居挂牌在400万左右,价格不算贵。尽管离地铁远,但毕竟在西4.5环,比石景山西五环外的部分新房合算不少。某海仗着品质的概念,卖出接近8万的单价也是有点离谱。

3

说硬通货,一定少不了西城,必提广安门外的荣丰2008。

这个二环边的名盘始建于2001年,分了4期建设,共有5700户住宅。

荣丰2008最知名的就是小户型,开间和小一居的户型有上百种,最小甚至只有19平。

要说荣丰的槽点多到数不清,比如多数房子没有燃气,小户型一层能有二三十户,梯户比接近1:10。

电梯口停着自行车,贴着小广告,北边还临着火车道。居住人群杂乱北京二手房装饰公司,各类三教九流的租客都有,甚至分泌了一些荷尔蒙气息,你懂的。

但归根结底,只要不买来自住,以上缺点和你没关系。稀缺之处在于,这是西城广外的学区房,对应的是北京小学天宁寺分校。

即使在教育公平的大环境下,广外也属于均衡、稳定的学区。毕竟不够顶级,且大方向是在区域内调剂,保底性能强。不像金融街、德胜、月坛这类头部学区,很容易受政策波动。

很多人在当年小户型单价在7000时望而却步,20年眼见着涨到了15万。和当年一样,今天仍有人说,这价就是天花板了。

但你也不用担心,看近一年数据,哪怕在行情冷淡期,荣丰每月也能卖出20套房。只要西城的学区优势还在,小区行情能始终坚挺。

衡量房子的保值流通,还有一个指标,就是看附近有多少房屋中介。光是荣丰楼下的中介底商就有6家,做生意是要养人吃饭的,总体看小区的流通还是有保障。

同时也要选好户型,荣丰1500万的三居要注意规避,有这预算就去附近的朗晴园、红山世家了,没必要在刚需小区里待着。

事实证明,荣丰的三室大户型无论从成交量还是带看频次上,都找不到太多记录。

小户型当然是优选,建议下手前先调查好近一年的成交价。荣丰任何时候都有多套小房子在售,尽可能把能看的房都刷一遍,遇到有靠谱的价格再买。不要仅凭你的”喜欢“,额外交了智商税。

在合理价位内买荣丰,先不说增值,至少以后换手有保障。有流通的房子才谈得上增值,这就是硬通货的魅力。

大家在买房时,可参考下面这条标准,就是向中介打探好:

同户型的房源多久能卖出一套?如果以年为单位都成交不了几套,那就得捋一下是什么原因了。

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